Wohnen im Spekulationsobjekt
Von Caspar Schärer. Aktualisiert am 05.03.2011 20 Kommentare
Vom Aussterben bedroht: Villa mit parkähnlichem Umwschung an der Rigistrasse.
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Beliebtheit hat ihren Preis. Attraktive Orte ziehen Menschen an, wodurch unter Umständen gerade die Attraktivität verloren geht. Der Mechanismus ist aus den Tourismusgebieten bekannt – ob am Meer oder in den Bergen. Inzwischen erfasst er auch Zentren wie Zürich, das seit einigen Jahren konstant zu den beliebtesten Städten der Welt zählt. Der Zürichberg als exklusivstes Wohnquartier der attraktiven Stadt ist deshalb in den Fokus des globalen Immobilienmarktes geraten. Die Nachfrage nach Wohnraum am Zürichberg steigt und steigt, allein das Land vermehrt sich nicht. Auf den Grundstücken lastet ein immenser Nutzungsdruck, der sich in maximalen Verdichtungen zeigt.
Das hat unmittelbare Folgen für das Quartier. An der Architektur der Neubauten ist die Umwälzung einer ganzen Wohnkultur ablesbar. Alte Villen werden durch Mehrfamilienhäuser ersetzt, Grundbesitzer durch Stockwerkeigentümer. Nach wie vor muss zwar erhebliche Summen aufbringen, wer sich den Luxus des Wohnens am Zürichberg leisten will. Neu ist aber der Charakter der Investition: Da die Land- und Immobilienpreise bis auf weiteres steigen werden – gerade am Zürichberg –, ist die Wohnung auch ein Anlage- oder sogar Ertragsobjekt, in dem bequem die eine oder andere Million parkiert werden kann. «Man kauft, um in fünf bis zehn Jahren zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen», sagt Martin Schneider, Architekt und Vorstandsmitglied des Quartiervereins Fluntern. Er beobachtet die Veränderungen im Quartier seit einigen Jahren; der zuvor schleichend ablaufende Prozess habe sich in jüngster Zeit beschleunigt, zeitgleich mit dem Boom auf dem Immobilienmarkt.
Es braucht eine Tiefgarage
An die Stelle der Villa als Einzelgebäude mit vier gleichwertigen Fassaden in einem parkartigen Garten mit altem Baumbestand tritt das in die Länge gezogene Mehrfamilienhaus mit Balkonen, Terrassen oder Loggien, die konsequent nur auf die Seite mit dem Seeblick ausgerichtet sind. Erst mit der Aussicht wird die neue Wohnung wirklich wertvoll und lässt sich noch teurer verkaufen, als sie sowieso schon ist. Alle anderen Fassaden sind weniger wichtig und werden entsprechend dürftig gestaltet. Häuser, die also unterhalb der Strasse stehen – und das ist am Zürichberg oft der Fall –, zeigen dem öffentlichen Raum ihre abweisende Rückseite.
Die Neubauten sind nicht nur ganz anders positioniert, sie sind auch deutlich grösser. Vermögende Haushalte verbrauchen im Durchschnitt wesentlich mehr Wohnfläche pro Kopf – und viel mehr Parkierfläche. Drei bis vier Parkplätze pro Wohnung sind in dieser Preisklasse keine Seltenheit, bei einem Mehrfamilienhaus mit nur fünf Wohnungen ist demnach bereits eine stattliche Tiefgarage für 20 Autos nötig. Das kleine, unscheinbare Garagenhäuschen am Strassenrand wird mehr und mehr durch wuchtige, in den Hang geschnittene Einfahrten ersetzt. Der Weg zum Haus oder in die Wohnung führt durch einen Eingang neben dem Garagentor und nicht mehr über das Grundstück.
Mitunter bilden die Neubauten Gruppen und verteilen sich nach den Gesetzen der optimalen Ausnützung und Fernsicht über das Grundstück. Die Fläche dazwischen wird im Untergeschoss – so weit es die Bauordnung erlaubt – von einer Garage belegt, darüber liegt eine zerstückelte Grünfläche, welche die Bezeichnung Garten nicht mehr verdient.
Hohe Qualitätsansprüche
Dieses Grün wird von den Bewohnern nicht mehr betreten, einzig der von der Hausverwaltung angestellte Gärtner kümmert sich um das Gedeihen der importierten Pflanzen. Hier können keine grossen Bäume mehr wachsen, denn die Wurzeln würden an die Decke der Tiefgarage stossen. Im Gleichschritt mit den Gebäuden verändert sich der Grünraum: Die Blutbuche weicht der Zierkirsche, das Mäuerchen entlang der Strasse einer Aufschüttung mit Hecke.
«Dabei gehört die starke Durchgrünung zum typischen Merkmal eines Villenquartiers wie dem Zürichberg», erklärt Martin Schneider. «Die mächtigen Bäume und Sträucher sind ein Beitrag der vermögenden Bewohner an den öffentlichen Raum, sogar an die ganze Stadt.» Nicht umsonst ist der Hang ein beliebtes Ziel für Spaziergänge, er kann sogar als innerstädtisches Naherholungsgebiet bezeichnet werden.
Auch das Amt für Städtebau der Stadt Zürich (AfS) verfolgt die Entwicklung mit Sorge. «Jede Verdichtung, egal in welchem Quartier, ist eine Herausforderung für Bauherren und Architekten», sagt Patrick Gmür, Direktor des AfS. Eine verdichtete Bauweise sei nicht nur eine Frage der blossen Vermehrung von Geschossfläche, so Gmür, sondern untrennbar mit Qualität verbunden: «Je mehr Baumasse auf ein Grundstück gepackt wird, desto höher die Ansprüche an die Gestaltung.»
Der Salon wird zum Zimmer
Am Zürichberg kommt als erschwerender Faktor die Topografie hinzu. Bauen an steilen Hanglagen ist nicht zu vergleichen mit dem Bauen auf einem flachen Grundstück. Die Erschliessung ist komplexer, die Anschlüsse des Gebäudes an das Terrain sind schwieriger zu lösen. Ausserdem wird der südliche Hang des Zürichbergs auf dem vor einigen Jahren vom AfS präsentierten «Zimmerplan» als «Salon» bezeichnet; von den Akteuren, die sich darin bewegen, wird deshalb ein kultiviertes Verhalten erwartet.
«Darum verlangt ein Verdichtungsprojekt am Zürichberg vom Architekten besonders viel Kenntnis, Sorgfalt und Geschicklichkeit», fordert Patrick Gmür. Das sei leider längst nicht immer der Fall. Da der Investitionsdruck auf die Grundstücke des Zürichbergs vorerst nicht nachlassen wird, sind nun grundsätzliche Überlegungen oder allenfalls gezielte Anpassungen an die Bau- und Zonenordnung nötig. Andernfalls wird der Salon der Stadt sehr schnell zum profanen Wohnzimmer.
(Tages-Anzeiger)
Erstellt: 05.03.2011, 07:26 Uhr
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Symptomatisch für das Bild des gesichtslosen Züriberg-Bunkers sind nicht nur das wenige Grün und der Tiefgaragenschlund, sondern vor allem auch die heruntergelassenen Rollläden. In vielen dieser Neubauten brennt abends nie Licht; es handelt sich wohl häufig um Zweitwohnungen. Was nützt verdichtetes Bauen, wenn der neu gewonnene Wohnraum nicht genutz wird? Schade ums Quartierleben ist es auch. Antworten
Die moderne Architektur ist überall gewöhnungsbedürftig und will nirgends eine Harmonie mit der Umgebung eingehen ... leider nicht nur am Zürichberg! Lebensnahe Gärten mit einheimischen Bäumen werden nicht mehr angelegt, da unrentabel. Die phantasielose Aneinanderreihung mit überdimensionierten "Schuhschachteln" durch verdichtetes Bauen tut das übrige, um uns allen triste Wohnzonen zu schaffen. Antworten
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